2024年9月12日
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認識非標準建築（Non-Standard Construction）

做房貸時會否特別麻煩？

最近在一些網絡平台上，有人提到格拉斯哥某些區域充滿著 Non Standard Construction，說得好比危樓一樣，更聲言「Non-Standard Construction不可以做房貸」，絕對碰不得！為了釋除大家疑慮，我們就為大家解說一下Non-Standard Construction為何物，以及從我們的經驗理解「非標準建築」能否做到借貸吧。

Standard VS Non-Standard

首先要澄清一點：坊間有人說「Flat 無分 Standard或Non-Standard Construction」，事實並非如此。

在英國，但凡以磚(Brick)、石頭(Stone)為牆身，石板(Slate)、瓦片(Tile)為屋頂建成的房屋都屬於Standard Construction；以這四種物料以外的建材構成的，則屬於Non-Standard Construction(亦有稱Non-Traditional Construction)。

Non Standard牆身物料例子

Non Standard屋頂物料例子

打趣地說：以這種標準來計算的話，香港幾乎所有的建築物都是Non Standard Construction！那麼大家是否覺得香港到處都是危樓？

據統計，全英國有接近3,000萬所住宅，而Non Standard Construction大約150萬所，佔總數的5%左右。在兩次世界大戰後，英國的Non Standard Construction的數目激增──由於房屋供應短缺，政府尋找能在有限熟練建築工人和缺乏材料的情況下快速建造房屋的方法，因此，很多建築商開發了一系列當時而言嶄新的建築方法。

根據英國的建築研究機構（BRE）的數據得悉，自1919年到1976年之間，合共有超過500種不同的建築方式，大多數建造的這些房屋都是為提供永久（或長期）居住用途的，只有少數建築方式是為應急或臨時解決方案而設計的。一般而言，Non- Standard Construction以屬於公營房屋性質的Council House佔最大比例，而格拉斯哥是全英擁有最多Council House的城市，因此在這裡接觸到Non- Standard Construction房屋，尤其是多層式的Flat或Apartment的機會相當高。

Non Standard Construction大致分類

• 金屬框架房屋──當中最多的兩種金屬框架房屋為B1鋁平房（B1 Aluminium Bungalow，約55,000所）和BISF房屋（BISF house，約35,000所）。
• 木框架房屋──最廣為人知的木框架房屋為Frameform(約13,000所)。
• 預製混凝土房屋──兩種最受歡迎的是Cornish Unit（約30,000所）和Airey房屋（約26,000所）。
• 現澆混凝土房屋──最常見的是Wimpey No-Fines住宅(約300,000所)。

BRE負責在1980年代對Non-Standard Construction房屋進行狀況調查，他們發現當中幾種混凝土建築方式的出現一些根本性負面問題，這些房屋在《住房缺陷法》(Housing Defects Legislation)中被指定為「缺陷性建築」(Defective Construction)；至於金屬和木框架房屋則尚未有被指定為有缺陷的個案出現。所以，Non-Standard Construction房屋不一定有問題，但從Non-Standard Construction中被找出的Defective Construction就一定有問題；不過鑑於絕大部份人都喜歡以偏概全，所以就把所有的Non-Standard Construction當成為「壞東西」。

如何知道哪所是Non-Standard Construction

想知道自己投資的物業是否 Non Standard Construction，坊間有一個網頁搜羅各地 Council 裡的Non-Standard Construction：https://nonstandardhouse.com/local-authority-non-traditional-housing-stock-lists/。輸入物業位處的 Council 後可下載相關的列表，內裡囊括了該區Non-Standard Construction住宅的postcode、地址、建築方法等資料，不過要留意網頁內未能完整覆蓋整個英國的Non-Standard Construction住宅，只是一個參考而已。

另一個更有效的方法就是找 Chartered Surveyor 做 Survey Report，自然一清二楚。在蘇格蘭有先天性的優勢，因為法例規定在賣買物業時，賣方需先聘請測量師做 Home Report 以供準買家參考，裡面會列明檢查結果、物業類型、是否 Standard 或 Non Standard Construction，以及「對作按偈的可能性之評價」(Comment on Mortgageability)──此項會列明該物業是否適合借貸。

如何為Non Standard Construction找尋按偈

一般而言，Non Standard Construction房屋價錢較廉宜，對海外投資者或初來的新移民尤其吸引，因為他們多數以現金支付(Cash Buy)方式購買。出租情況下，即使物業為 Non Standard Construction，租金可達標準房屋水準，從而產生更高回報率(higher yield)。

不少買家仍對「Non Standard Construction房屋能否做到按偈」有疑問，部分「英國地產專家」或 YouTuber 說「Non Standard Construction房屋不能或很難做按偈」。能否承做按偈，對未來再融資(Refinancing)或轉售有直接影響，因此需要澄清。

英國置業人士通常找專業 Mortgage Broker 篩選不同銀行及金融機構的按偈產品，挑選最合適方案。部分產品只透過 Mortgage Broker 推介，非店面或官網可見。

我本人曾修畢相關課程、經考核，並在相關公司有實質工作經驗的 Mortgage Broker (了解我的專業資格可參考我的 YouTube 影片：https://www.youtube.com/watch?v=je0mquzt9PY)。憑經驗可保證，只要不是 Defective Construction，Non Standard Construction 是有可能做到按偈的。

雖然我已不再做 Mortgage Broker，但依舊利用過往經驗挑選投資物業，並認識資深 Mortgage Broker 幫助投資者成功找到銀行進行 Refinance，為下一個投資項目提供資金。

如果大家仍對 Non Standard Construction 或格拉斯哥物業投資有疑問，歡迎聯絡我和我的團隊詳談。