點擊圖片收看YouTube影片【手持「三球」邊度買樓收租最著數??】
我們推介英國買樓收租，給大家投資的格拉斯哥buy-to-let，月租通常都在500至1,000英鎊之間，聽到這個數目，很多人第一個反應通常是：「咁少？賺咗都唔夠攝牙罅啦。」問題是——他們知道投放了多少資金，就可以換來這500至1,000鎊的租金嗎？
單看租金數字像是「唔吸引」， 但真正精明的投資者，會注重投入的成本，更看重 回報率（Gross Yield）。
因此，今次我們就用一個簡單又實際的投資例子：
假設閣下手頭上有 300 萬港幣（約 30 萬英鎊），分別在香港、港人熱門落腳的英格蘭曼徹斯特，以及我們重點投資蘇格蘭格拉斯哥，在這三個城市內可以買什麼收租物業、產生多少租金、回報率最高？
「300萬買樓」這回事，要「一炮過」的話通常會在舊區或新市鎮的單棟樓入，例如：深水埗、大角咀、北角、沙田大圍、大埔、屯門、元朗等。2025年政府將平價單位的HHK$100釐印費上限提升至400萬，令300–400萬的小單位成交量大增。
– 300萬舊區/新市鎮單楝樓租金：約 $12,000–18,000
– Gross Yield：約 4.5%–6.5%
實例：屯門《竹苑大廈》 (點擊前往該樓盤連結)
– 樓價：300萬
– 建築 / 實用面積：435呎 / 362呎
– 同大廈租盤租金：約 $11,800/月
(HK$11,800 X 12個月) ÷ 樓價加印花稅 HK$2,980,100 = Gross Yield 4.75%
在香港來說，4.75% 已經算是不錯的回報。
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英格蘭曼徹斯特
如果計算英格蘭的 Buy-to-Let 稅項（包括額外印花稅、海外買家附加費），300萬港幣的總預算大概可以買到 270萬樓價的物業。
曼徹斯特 buy-to-let 的 Gross Yield 一般落在 5%–7%，屬於正常水平。
今次選用了近年兩個港人普遍會做的投資動作：在曼徹斯特買排屋(terraced house)及公寓(apartment)作收租之用。
– 連稅總支出：2,868,000
– 同區租金：約 $12,000–16,000
– 中位數：$14,000
回報率計算：
(HK$14,000 X 12個月) ÷ 總支出HK$2,868,000 = Gross Yield 5.86%
– 樓價：265萬
– 連稅總支出：2,868,000
– 租金：$11,500–17,000
– 中位數：$14,500
回報率計算：
(HK$14,500 X 12個月) ÷ 總支出HK$2,868,000 = Gross Yield 6%
在曼徹斯特的市場裡，5.86%及6% 已經算是正常的回報。
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格拉斯哥的物業以「價細、銀碼小」著稱，加上供應長期不足，租金回報普遍較高。獨特之處：300萬港幣在格拉斯哥不是買一間，而是買三間！之所以會購買三間100萬單位而非一間300萬單位，是因為樓價和租金的增幅不是成必然的比例，樓價愈高，租金的Gross Yield往往愈見回落；再者，高月租的單位，往往要花更多的時間在市場上放租，令成本效益大減。
此外，在購買蘇格蘭物業時，得要留意該地兩個獨特之處：
蘇格蘭買樓的稅項與英格蘭不同，主要分為：
– LBTT（類似印花稅的累進式稅項）
– ADS（額外住宅附加稅，8%）
100萬港幣的物業通常不用交 LBTT，用作buy-to-let或非首個物業則需交 ADS。
蘇格蘭買樓時多數以Offers Over標價，意思是賣方期望準買家會出一個比標價為高的數目。按現時的市場行情，成交價大約會高出Offers Over 10%左右。
– Offer Over：799,950
– 假設加10%成交：879,945
– 再加上8% ADS : 950,340
– 同區租金：$7,500–8,500
– 中位數：$8,000
回報率：
(HK$8,000 X 12個月) ÷ 總支出HK$950,340 = Gross Yield 10.1%
如果買三間類似單位
– 每月租金：約 $24,000
– 每年租金：約 $288,000
– 回報率：10.1%
從Gross Yield 10.1% 這數字可以看到，格拉斯哥buy-to-let的回報算是冠絕三地。
誠然，實際回報還會受到多個因素影響，例如：管理費、裝修成本、日常維修支出等。假如大家有follow我們的 YouTube Channel (點擊前往連結)，從我們攝製的片影，都應該知道哪些物業的管理費「食水深」、哪些物業不適合做 Buy-to-Let。